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구분상가 매수 성공기

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구분상가란?

구분상가란 층이나 호와 같이 일정 규모별로 구분등기가 가능하도록 구성해 놓은 상가를 말합니다. 등기를 층별로 할 경우에는 복도를 공유면적에 포함하게 되는데 이 때는 15%의 전용률이 올라가 가용면적이 늘어나게 됩니다. 쉽게 얘기해서 여러분들 주변에 먹자 골먹중에서 상가주택(1층은 상가 2층부터는 주거 공간)이 아닌 거의 모든 층이 상가로 구성된 건물을 구분상가라고 생각하시면 되겠습니다. 요즘은 역상권이나 대단지 아파트 주변에 상권이 형성된 곳에 구분상가를 많이 볼 수 있습니다.

분양상가 매수

좌측 상가도면 내용과 상관없음

제목이 '구분상가 매수 성공기'인데 정확히 얘기하자면 '분양상가 매수 성공기'라고 바꿔 얘기해도 될 것 같습니다. 왜냐하면 상권이 형성된 상가도 아니고 임차인이 들어와서 영업중인 상가가 아닌 분야중인 상가였기 때문입니다. 그래서 분양중인 구분상가여서 먼저 이곳에 상권이 형성이 될건지에 대한 판단을 먼저 해야 했습니다. 그 당시 매수 할려는 상가가 1층이었고 보유금액으로 가능한 상가가 있었습니다. 다행이도 먼저 분양된 구분상가 구역에서 어느정도 상권이 형성되고 있는 과정이었기 때문에 크게 고민하지 않고 매수 계약을 했습니다.

구분상가 공급 계약서(좌)

그런데 분양상가의 최대 단점은 입점이 되느냐입니다. 1층이라고 안심하고 덜컥 계약을 하였지만 매수한 주변에는 온통 분양상가여서 공실인 구분상가가 많았습니다. 대출없이 매수했지만 그 당시 거의 모든 재산을 투자해서 걱정이 먼저 앞섰습니다. 공급 계약시에 분양사에서 공실 기간을 고려하여 180만원 임대료를 주었지만 공급계약을 하고 임차인을 기다리는 시간은 굉장히 길게 느껴졌습니다. 앞서 먼저 얘기를 안했지만 계약 상가를 선택시에 고민했던 부분은 좀 더 큰 구분상가를 계약할까 였습니다. 소개를 한 부동산과 분양사에는 대출 언급하면서 제가 계약한 상가보다 위치도 좋고 넓은 상가를 보여 주었는데 눈길이 더 갔던게 사실입니다. 위 상가 계약서를 보면 전용면적이 약 12평으로 작은 구분상가입니다. 그런데 공실 상태의 상가를 보면 더욱 작게 느껴집니다. 남편이 직장 생활을 하고 있었고 조금의 대출은 괜찮을 꺼라 생각도 했지만 상가 투자에 대한 경험이 전무한 상태여서 욕심보다는 안정적으로 가자고 남편과 협의하에 계약을 했습니다.

임차인 그리고 계약

복권판매점(내용과 상관없음)

계약한 구분상가 주변이 상권이 형성이 잘 되고 있어서인지 약 4개월만에 임차인이 나타났습니다. 4개월간의 부동산 사장님과의 연락을 기다리다가 가끔씩 통화하면 분위기는 나쁘지 않다는 사장님의 위로의 말로 안심을 하였지만 불안했습니다. 임차인이 계약을 하자는 요구에 정말 기뻤습니다. 제가 구매한 상가는 평수가 크지 않아서인지 복권방을 운영하고자 하시는 분이 임차인으로 들어 왔습니다. 계약을 한 후 한참후에 알았지만 복권방도 하면서 담배도 판매를 했습니다.

지금이야 안정적으로 운영이 되고 있어서 크게 걱정을 하지 않지만 처음 계약할 때는 오랫동안 운영이 될지 의문이 있었습니다. 구분상가여서 지하 주차장이 있지만 불편함이 있고 대로변이 있지만 그렇제 넓지는 않았습니다. 그리고 먹자골목과 이어져 있지만 중심에 위치한 구분상가는 아니여서 혹시 영업이 잘 되지 않으면 어떻게 될까 등 임차인도 아닌데 먼저 걱정이 앞섰습니다. 구분상가 임대인분들은 아시겠지만 저는 처음이라 부동산에게 계약을 할 때 입점을 하고 약 6개월간은 안정적인 운영을 위해서 저렴하게 임대료를 낮게 받는다고 했습니다. 임대인으로서 충분히 이해가 되고 일반적인 관행이어서 그렇게 2년 계약을 체결하였습니다.

구분상가 선택

분양을 받은 구분상가를 약 6년동안 보유하면서 개인적으로 운이 좋았습니다. 투자라는 것이 그렇듯 어떠한 선택을 하느냐에 따라 결과가 달라집니다. 보유한 금액에 맞는 작은 구분상가를 매수하였던 것이 복권방으로 입점으로까지 이어져 현재까지 안정적인 임대료를 받고 있습니다. 부동산을 통해 들은 것이지만 저와 다르게 큰 상가를 대출을 끼고 매수한 분은 식당이 입점하였는데 지금이야 상권이 괜찮지만 그 당시는 초기라서 상권이 매우 안정적으로 형성된 시기가 아니였습니다. 그분은 임차인이 입점후에 공실을 생기는 등 고생을 하다가 매도를 한 이야기를 들었습니다. 만약 제가 월세를 더 받고 싶은 욕심으로 큰 상가를 구매하였다면 제 이야기가 될 수도 있었습니다. 그래서 구분상가를 처음 보유하고자 하시는 분들에게 조언을 드리자면 상가 또한 무리한 투자는 하지 말라고 조언드리고 싶습니다. 특히 분양을 받은 구분상가의 경우 임차인이 입점이 되기까지 기다리는 시간이 스트레스가 있는데 거기에 대출까지 있다면 그 심리적 압박감은 높습니다. 입점이 되어 임차인이 잘 운영을 하고 있는 상가의 경우는 좀 다르겠지만 분양을 받는 다면 이점을 참고 하시면 좋겠습니다.

복권방 장점

임차인을 제가 선택한 부분은 아니지만 복권방의 장점을 말해 보겠습니다. 복권이라고 하여 요즘은 온라인 구매도 가능하지만 우리나라 정서상 어디 복권방이 당첨이 잘 되더라는 소문이 나면 장사가 잘 됩니다. 예를 들어 전국에서 로또 복권 최초 1등이 나온 복권방의 경우 현재도 토요일만 되면 북새통을 이룹니다. 또 거기는 사람들이 많이 구매를 해서 인지 1등이나 2등이 많이 나왔습니다. 1등이 나온 복권방이면 소문이나서 인기가 많습니다. 제가 임대한 구분상가의 복권방은 2등은 나왔는데 1등은 안나왔습니다. 1등이 나온다면 저에게도 행운입니다.

1층의 구분상가의 경우 카페나 음식점이 들어오는 경우가 많습니다. 음식점류와 비교해서 복권방은 굉장히 깔끔합니다. 입점한 복권방에서 담배도 판매하고 음료나 과자도 판매합니다. 그러나 대부분 복권을 구매하려 왔다가 부수적으로 구매하는 것으로 음식점 장사와는 성격상 많은 차이를 보입니다. 특히 음식점의 경우 오랜동안 음식을 조리하면서 생기는 상가의 손상이 발생할 수 있습니다. 그래서 복권방에 비교해서 사람들이 오랜동안 머무는 장소라 추후에 건물 자체의 보수를 요구하는 사항도 많다고 들었습니다. 저도 임대인으로서 상가에 대한 화재보험을 들어 관리를 하고 있지만 그러한 부분에서 신경이 덜 쓰이는 것은 사실입니다. 분양받은 새 상가여서 그렇기도 하지만 6년 동안 상가를 임대하면서 보수에 대한 요구사항이 전혀 없었습니다. 결과적으로 임대인으로서 관리적인면에서 장점이 크다는 것을 말씀 드리고 싶습니다. 혹시 복권방이 입점되어 있는 상가 매수를 고려하고 계시다면 참고가 되셨으면 좋겠습니다. 지금까지 구분상가 매수 성공기었습니다. 끝까지 읽어 주시고 봐 주셔서 감사합니다.

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